▷(무인문방구 창업, 에피소드#2) 무인 문방구 창업 - 부동산 계약, 수익율 계산

1. 입지 선정

오프라인 창업에서 가장 중요한 건 입지라고 생각하는 데 이견은 없다. 다만 좋은 입지는 그만큼 임대료가 비싸고 임대료가 높으면 고정비가 부담되기 때문에 잘 생각해서 입지를 골라야한다.

내가 선택한 곳은 일단 초등학교 정문 바로 앞에 있으며 이 초등학교로 배정된 근처 배후 세대로 4개 단지에 약 3,200세대 그리고 2년 후 1500세대가 더 들어오는 입지이다. 초등학교 바로 옆에 중학교와 고등학교가 같이 있어서 잠재적인 고객층도 노려볼 수 있을 것 같다. 현재 가장 중요한 고객인 초등학교 학생 수는 약 700명 정도이다. 중학교는 450명, 고등학교는 900명이 다니는 것으로 추정한다.

1) 경쟁업체는?
현재 초등학교 길 건너편에 서점과 같이 운영하는 문구점이 있지만 상점이 작고 문방구 용품을 같이 팔긴 하지만 요즘 인기 있는 초등학생들이 좋아하는 아이템은 수급이 어렵다는 점을 봤을 때 무인 문구점을 창업한다면 경쟁력이 있을 것 같았다. 다만 근처에 무인 아이스크림 가게 2곳이 있다는 점을 고려해서 과자나 젤리류 판매는 영향이 있을 것 같아서 내가 판매하는 상품에 경쟁력에 차별화가 필요한 상황이다.

2) 1,10,100,1000으로 입지를 정하자

1 : 1개 이상의 경쟁업체가 없어야 한다. 경쟁 업체가 2곳이 이미 있다면 매출을 내기 매우 어렵기 때문에 확실한 이유가 없다면 피하는 게 좋을 것 같다.
10 : 10평 내외인 평수를 고르자, 너무 크면 임대료가 비싸다 10평 정도인 경우에 선반 15개 이상을 설치할 수 있고, 어느 정도 구색이 가능한 매장 운영이 가능하다
100 : 임대료와 관리비가 100만원이 넘으면 힘들다. 아무리 계산해도 무인 매장 특성상 일부 지역은 제외하고 엄청난 매출을 올리기 힘든 구조이다.
1000 : 최소 1,000세대 배후 세대가 있는 곳을 골라야 한다. 오프라인 특성에 맞게 손님이 방문할 수 있는 배후 세대가 있는 곳을 입지를 골라야 한다. 최소한으로 고려했을 때 최소 1,000세대이다. 무인카페는 아파트가 아니라도 입지를 잘 선정해서 매출을 만들어내는 곳을 보기도 하였지만 이런 매장은 정말 잘 아는 사람만 인테리어에 차별화를 두고 무인이라도 커피 맛을 정말 신경 쓴 곳을 제외한다면 무인 매장이라는 것을 감안하면 사람을 통한 서비스 차별화가 어렵기 때문에 배후 세대가 꼭 필수이다.


2. 수익구조

무인 애견용품 예상 수익

고정비가 최대한 저렴한 곳을 고르고 완구,장난감 마진율 40% 그리고 펜시, 문구, 과자, 음료 마진율을 30%로 고려하면 내가 예상하는 매출액 대비 수익률을 계산해 보았다.

무인문구점 예상 매출

예상 매출은 평균적으로 아주 보수적으로 계산을 해보았는데, 700명 초등학생이 주말 포함해서 하루 평균 7% 정도 이용하고 구매력은 매우 적기 때문에 평균 구매 객단가를 5,000원으로 생각했을 때 하루에 약 50명 정도가 구매한다고 가정했다. 이러면 일 매출은 25만원 정도이다. 5,000원 기준은 내가 자녀와 함께 무인 문방구에 방문했을 때 3개 정도 제품 그리고 보통 1만원 미만으로 구매를 해준다. 

창업 후 예상되는 순수익

CCTV는 고정비로 지출할 수 있도록 인터넷과 같이 신청할 예정이다. 그리고 아르바이트 비용을 별도로 책정한 이유는 청소에 신경을 쓰고 싶은 생각이 크다. 평일에는 많은 시간을 내기가 어렵다고 판단하고 있다. 다만, 초반에는 직접 하면서 배워야겠지만 어느 정도 체크리스트와 프로세스를 만들면 아르바이트를 고용해서 나 대신에 청소와 청결에 신경을 쓸 예정이다. 아래 표는 내가 상담받았던 곳 중 하나인 프랜차이즈 A 업체이다. 내가 생각했을 때 지금 계약한 장소에서 저 매출액은 힘들다고 판단하였으며 마진율도 내가 확인했을 때 내가 생각했던 금액보다 너무 크기 때문에 참고만 하였다. 

프랜차이즈 A 예상 수익율

3. 부동산 계약

여러 곳 입지에 계속 관심을 두고 있었고 초등학교 앞에 있는 무인카페 자리가 나왔다. 바로 부동산을 통해서 연락해서 권리금 조정을 먼저 하기 시작했다. 공시한 금액은 권리금 2,500만원 보증금 1,000만원 월세(관리비포함) 50만원이다. 일단 월세가 너무 마음에 들었지만 문제가 평수가 7평 정도로 작았다. 7평 이외 뒤에 창고가 1.5평 정도가 있지만 실제로 판매하는 장소가 작아서 고민이 되었다.

권리금은 부동산을 통해서 조정에 들어갔다 매도자한테 매출이 어느 정도인지를, 확인을 요청했고 주변에 권리금 거래액을 확인해서 조정해 달라고 요청했다. 사실 작년에 근처 지역에 비슷한 평수에 권리금 1,500만원으로 거래를 조정하고 있었지만 내가 권리금 조정하는 사이에 그 물건의 계약이 체결되었기 때문에 조바심이 생겼다. 월세가 작아서 매력적이고 초등학교 바로 앞이라는 점을 고려하면 조금 높은 권리금이라도 계약할 생각을 하고 있었다.

1) 랜트프리를 요구해라
부동산과 임대인한테 공사를 조건으로 1달 랜트프리를 요구했다. 사실 가능성이 거의 없다고 생각했지만, 내가 배운 대로 부동산을 통해서 요구했고 임대인 입장에서는 15일로 조정해 주기로 했다. 15일이라도 무료로 사용하게 되었으니, 비용을 절감할 수 있었고 요구한 이유는 인테리어 공사 기간에 대한 부분이었다.

2) 권리금도 복비가 있다?
일부 시설을 인수하는 조건으로 권리금을 1,300만원으로 합의를 해서 계약을 진행하기로 했다. 그때 예상하지 못했던 비용이 있었는데 권리금도 복비를 따로 부동산에서 요구하였다. 이 글을 읽고 있다면 참고해서 부동산을 통해서 계약할 때  권리금에 대한 복비도 먼저 확인하면 좋을 것 같다. 처음에 100만원을 요구했지만 내가 계약하는 임대에 대한 부동산 복비가 50만원이라고 고려했을 때 말도 안 되는 금액이라고 생각했다. 요구는 들어줄 생각이 없었지만 지금 계약하는 가게 근처에 있는 부동산이라는 점을 감안해서 30만원으로 협의하였다.

참고로, 권리금은 법적으로 의무적으로 내야 하는 비용이 아니다. 다만 통상적으로 비용을 지급한다는 부분은 인지하게 되었고 권리금 여부는 구체적인 임대 계약 조건 및 상황에 따라 다를 수 있으며, 이에 대한 협상 및 합의를 해야 한다.


4. 예상 창업비용 및 회수 기간

위에 표는 내가 예상한 창업 비용이다. 실제 철거와 내부 인테리어 공사가 거의 끝났는데 인테리어는 셀프로 공부를 해가면서 진행하였다. 데코타일도 내가 직접 시공하려고 했지만, 시간적인 여유가 없어서 철거 업체에 의뢰를 같이하였고 다음 포스팅에 자세하게 설명할 생각이다. 인테리어비용은 실제 500만원 예상했지만 350만원 내외로 완료하였다.

투자금 회숙 기간

오프라인은 창업 후 3년 이내에 투자금을 모두 회수해야지 일반적으로 성공한 투자로 간주한다. 위에 예상한 투자금을 계산하면 보증금을 제외하고 권리금은 회수를 못 했을 때 2년 4개월 이후에 회수할 수 있다고 결론을 내렸다. 다만, 내가 예상한 매출은 보수적으로 잡았기 때문에 순이익은 저 금액보다 많을 것 같다. 창업 후 최대한 노력해서 회수 기간은 2년 이내로 생각하고 있지만, 변수를 고려하고 리스크를 최소화로 생각했을 때 예상되는 기간하고 금액이다.